La Audiencia Provincial de Cantabria anula el nombramiento de un Administrador de Fincas no colegiado

Fuente: Revista Administrador Profesional. Revista del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Cantabria.
2016 n°24

La sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria declara nulo el nombramiento, por parte de una comunidad de propietarios, de un administrador no colegiado, al entender que "no reúne la cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida", y hace mención especial a los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas".

La sentencia es muy clara cuando establece que "los miembros de los Colegios profesionales de Administradores de Fincas cumplen los requisitos para ejercer la actividad, pero no es así el administrador externo nombrado por esta comunidad, que no ostenta más título que un curso de gestión de fincas impartido por el Instituto Superior de Estudios como centro colaborador de la universidad de Vic".

En esta línea incide, de nuevo, el Magistrado que dicta la Sentencia, al razonar que la falta de cualificación profesional "no se colma con la experiencia de varios años que el designado pudiera tener como administrador asignado por la comunidad a lo largo de varios años".

Vulneración de la Ley de Propiedad Horizontal

Para el presidente de la CGCAFE,  Salvador Díez,  los razonamientos de la Sentencia están muy bien fundamentados y son de suma importancia porque, tal y como venimos informando, "es muy importante que los administradores de fincas estén colegiados porque cumplen con los requisitos de acceso y cuentan, además, con el respaldo de un código deontológico, el seguro de responsabilidad civil y la formación continua. En una sociedad avanza como la nuestra son imprescindibles las garantías para los ciudadanos, y los Colegios de Administradores de Fincas ofrecen las garantías que nuestra sociedad demanda".

La Sentencia reconoce que el nombramiento de un administrador no colegiado vulnera la Ley de Propiedad Horizontal, al establecer que "cuando se trata de elegir a alguien externo a la comunidad, la Ley ha impuesto la exigencia de cualificación profesional bastante, en aras a proteger los intereses de todos los comuneros".

Salvador Díez, presidente de la CGCAFE, destaca la importancia de esta Sentencia, entre otras cosas, porque "los administradores de fincas colegiados venimos reiterando que, tratándose de un bien fundamental como es la vivienda, es necesaria una cualificación profesional para ejercer la profesión, que sin duda queda avalada con la colegiación obligatoria de los Administradores de Fincas".

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Administradores de comunidades. Guerra de precios

Para nuestro sector, y para muchos otros, son tiempos de fuerte competitividad. Guerras de precios a la baja en las que sólo prima la oferta económica en detrimento de la calidad del servicio.

No todo vale, obviamente un "profesional" que "facture" sin IVA (a priori) puede presentar una oferta más económica pero la comunidad estará siendo cómplice de un fraude fiscal.

Es aconsejable valorar no sólo el precio sino otros aspectos como la transparencia y la claridad con las que se presentan las cuentas y la celeridad y predisposición a la hora de resolver problemas comunitarios.

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Administradores de Comunidades - Impuestos

Por si el mes de enero no estuviera tradicionalmente ya bastante cargado de reuniones de propietarios, celebrando la Junta Ordinaria de la comunidad en la que aprobar la liquidación de ingresos y gastos correspondiente al ejercicio anterior, además a los profesionales autónomos nos toca presentar trimestre y resúmenes anuales.

La profesión de administradores de fincas se considera una actividad profesional, encuadrándose concretamente en el epígrafe 723 de Hacienda, por lo tanto al ser una actividad profesional estamos obligados a emitir facturas con retención.

IRPF

Modelo 111.- Trimestralmente presentamos este modelo mediante el cual la comunidad transmite a Hacienda el importe que durante los tres meses anteriores nos ha retenido de nuestras facturas.
Si se opta por domiciliación bancaria este impuesto debe presentarse entre el 1 y el 15 de abril, julio, octubre y enero.

Modelo 190.- Este modelo es el resumen anual del Modelo 111, durante el mes de enero presentamos este modelo por cada comunidad que ha retenido importes a algún profesional.


IVA

Modelo 303.- Mediante este modelo de autoliquidación ingresamos en Hacienda el IVA que durante los tres meses anteriores hemos repercutido a nuestros clientes.
El plazo para presentar este impuesto, con domiciliación bancaria, es entre los días 1 y 15 de abril, julio y octubre y entre el 1 el 25 de enero

Modelo 390.- Resumen anual de IVA, durante el mes de enero hay que añadir la presentación del modelo 390, en el que se resume el IVA devengado y el IVA deducido durante el año anterior.

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Propietarios con alto coeficiente de participación; Adopción de acuerdos

"Éxito es la habilidad de ir de fracaso en fracaso sin perder el entusiasmo" Winston Churchill

Cito esta frase porque, en cierto modo, expresa mis sentimientos al conocer que nuestro presupuesto no ha sido el elegido en la votación de administrador de alguna comunidad. Obviamente, no es ni un fallo ni un fracaso, forma parte del crecimiento natural de cualquier empresa, y como bien dice la cita, lo realmente importante es perseverar en el trabajo bien hecho sin perder el entusiasmo.

Nos solicitaron presupuesto para una comunidad atípica, con unas circunstancias poco habituales, y que suelen ser foco de conflictos. La comunidad se componía de un propietario, dueño de un único local de gran superficie, y cuyo valor de participacion suponía el 40% del total de las cuotas, y de otras 20 propiedades entre las que se distribuía el 60% restante.

La toma de acuerdos en este tipo de comunidades no siempre es fácil porque no llega a alcanzarse la mayoría exigida legalmente.

¿Cual es la mayoría necesaria?

Habitualmente los acuerdos que se deciden en una junta no precisan ni de unanimidad ni de una mayoría cualificada y son tomados en una junta celebrada en segunda convocatoria, por lo tanto se rigen según el Art.17.7 de la LPH requiriendo del voto a favor de la mayoría de asistentes, siempre que representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Es decir,  para que un acuerdo sea válido se requiere alcanzar esa doble mayoría de cuotas y de número votantes que exige la ley.

En el caso que nos ocupa, si a la junta asisten 11 propietarios, entre ellos el dueño del establecimiento, sumando un total del 70% de las cuotas y el propietario mayoritario vota en contra de la decisión de los otros 10;

¿Quién gana la votación?

A FAVOR= 10 propietarios / 30% cuotas

EN CONTRA= 1 propietario / 40% cuotas

Ninguno, con esta situación no se alcanza acuerdo válido legalmente, para resolverlo suele convocarse una segunda junta, en la cual intentar desequilibrar la balanza y si  finalmente no es posible alcanzar acuerdo, la LPH propone acudir al Procedimiento de Equidad y que sea el Juez de Instancia quien resuelva.

En la votación de administrador salió elegido la administración propuesta por el local, desde M&L Comunidades le deseamos suerte porque, por experiencia propia sabemos que la toma de acuerdos en estas comunidades se vuelve un poco más problemática de lo habitual. 

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Cambiar de administrador

A la hora de solicitarnos presupuesto para la gestión de una comunidad, es habitual que los propietarios nos digan: "Queremos cambiar de administrador, pero no sabemos qué tenemos que hacer"

Es una cuestión importante que merece ser explicada. En la gran mayoría de los casos, la comunidad no ha firmado con el administrador ningún contrato físico, sino que simplemente se le contrató mediante elección en una junta y su cargo se renueva cada año. En caso contrario, en el supuesto de haber firmado un contrato, habría que revisar la cláusula de permanencia y así conocer los derechos adquiridos por el administrador.

RENOVACIÓN ANUAL EN JUNTA ORDINARIA 

La Ley de Propiedad Horizontal, en su Art.13 establece el cargo de administrador como uno de los Órganos de Gobierno de la comunidad junto con la junta de propietarios, el presidente, y en su caso los vicepresidentes y el secretario (este último suele ser ejercido por el propio administrador)

La duración de todos los cargos es de un año, renovándose anualmente en la Junta Ordinaria de la comunidad.

Si el cargo de administrador no se ha sometido a votación, y en el punto del orden del día de "Renovación de cargos" sólo se han elegido a los nuevos presidente y vicepresidente, se considera renovada la figura del administrador, al no haber manifestado la junta oposición a la reelección.

REVOCACIÓN EN JUNTA EXTRAORDINARIA 

En caso de descontento ó pérdida de confianza en el administrador antes de finalizar la anualidad, es posible plantear su destitución en Junta Extraordinaria, pero es importante conocer que el administrador puede reclamar a la comunidad el importe de los meses restantes en concepto de indemnización.

La Junta Extraordinaria puede ser convocada por el presidente ó por un 25% de los propietarios y debe contener como Orden del Día el posible cambio de administrador.

Desde M&L Comunidades creemos necesaria la asistencia del secretario-administrador a dicha junta, ya que su cargo seguirá vigente hasta que se apruebe su destitución por mayoría de votos, debiéndo encargarse, por tanto, de la correcta citación de convocatoria a todos los comuneros y de la redacción y envío de ese último acta en caso de ser cesado.

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Las cuentas de la comunidad

Una de las funciones habituales del Administrador de Fincas es ocuparse de la contabilidad de la comunidad, para ello, con carácter previo a la celebración de la Junta, debe poner en conocimiento de los propietarios la liquidación de gastos e ingresos de la comunidad, el presupuesto y las cuotas previsibles para el nuevo ejercicio.

La información transmitida debe ser clara y concisa, fácilmente entendible por todos los propietarios sin necesidad de tener que apuntarse a ningún Máster de Economía. Pero también debe ser fácilmente contrastable y reflejar fielmente los movimientos bancarios habidos durante el año.

Cómo bien es sabido, cada maestrillo tiene su librillo, y por lo tanto cada administrador tiene su forma particular de presentar las cuentas. Desde nuestra experiencia, podemos asegurar que existen tendencias para todos los gustos, desde administradores que presentan más de 20 hojas de cuentas para una comunidad de pequeño tamaño, hasta administradores que en poco más de 10 líneas ya lo tienen solventado.

Cuando comenzamos a gestionar una comunidad, en M&L Comunidades revisamos toda la documentación entregada y rehacemos la contabilidad de uno ó dos años anteriores. Con el objetivo de transmitiros la importancia de exigir unas cuentas detalladas, en las que se informe de la fecha y concepto de cada cargo, podríamos citaros algunos ejemplos que nos hemos ido encontrando a lo largo de nuestra trayectoria.

¿Por qué no debes permitir cargos agrupados?

En muchas ocasiones nos encontramos con liquidaciones que simplemente presentan un resumen de gastos, dónde se agrupan todos los cargos por conceptos, es decir, la suma de las facturas de luz, suma de los cargos de limpieza, suma de las reparaciones habidas durante el año.., este sistema además de no permitir conocer toda la información necesaria, facilita el encubrimiento de errores.

No han sido pocas las veces que nos hemos encontrado gastos agrupados en conceptos a los que no se corresponden, bien por error ó bien con el objetivo de encubrir una gestión poco adecuada. 

Ejemplo de ello, puede ser la incorporación de vados con recargo (por no haber sido pagados a su debido tiempo) dentro de la suma total de los consumos eléctricos. Es imposible detectar este hecho, si no se comprueba cargo por cargo, ó disimular la subida excesiva del seguro, restando del pago anual las indemnizaciones pagadas a la comunidad. Facturas de reparaciones de fachadas incluidas en gastos generales, gravando a locales que, por estatutos, quedaban exentos de dicho pago, ó cargos sin justificación..etc.

Debes exigir siempre que la liquidación presentada, informe sobre la fecha en que se realizó el trabajo y la fecha en la que se pagó la factura, así como su importe individualizado, porque de esta forma podrás contrastar la información, saber a qué se corresponde, conocer si hay ó no variaciones mensuales, anuales, detectar errores.

Funciones del presidente de la comunidad

Una de las cuestiones que más inquieta a los propietarios de toda comunidad es saber qué tiene que hacer cuando le toca ser presidente.

Las labores pueden ser más complejas de lo que a priori pudiera parecer, por lo que siempre es conveniente apoyarse en la figura del administrador de fincas colegiado, quien actuando cómo profesional del sector, se encargará de ayudar en todo momento a la comunidad.

Desde M&L Comunidades os dejamos una selección de las cinco preguntas más habituales que solemos responder.

1. ¿Cómo se elige al presidente de una comunidad?

Según el Art. 13.2 de la LPH “el presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección ó subsidiariamente, mediante turno rotatorio ó sorteo.”

Es decir, el sistema de elección tiene prioridad frente al turno rotatorio ó sorteo. Si existen voluntarios para ejercer dicho cargo, la comunidad deberá votar y elegir mediante mayoría simple. Si ningún voluntario obtiene mayoría, deberá establecerse el turno rotatorio ó sorteo, siendo obligatoria la aceptación del cargo.

2. ¿Quién puede ser presidente? ¿Los morosos pueden ejercer dicho cargo? ¿Y las personas mayores de 70 años?

Es imprescindible que el presidente sea propietario de la comunidad, pudiendo llegar a ser nulos todos los acuerdos que se adopten bajo mandato de un nombramiento irregular.

Por Ley ningún propietario queda excluido de la obligatoriedad de ejercer el cargo, sin embargo, la junta puede decidir saltar el turno y aplicar el sistema de elección a favor de otro propietario.

3. ¿Durante cuánto tiempo tengo que ser presidente?

La duración del cargo, salvo que los estatutos de la comunidad prevean algo distinto, será por el plazo de un año, hasta la celebración de la siguiente Junta Ordinaria.

Si es voluntad de la persona continuar con el cargo y obtiene el consentimiento de la mayoría, nada impide que dicha persona siga ejerciendo de presidente consecutivamente.

4. ¿Está remunerado el cargo de presidente?

No, en principio se supone la gratuidad del cargo debido a su carácter obligatorio.

     5. ¿Cuáles son las funciones del presidente?

• El presidente es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad, tanto judicialmente cómo extrajudicialmente. Representa, por tanto, la voluntad de la junta y no sus propias voluntades, estando obligado a ejecutar los acuerdos que se aprueben en la misma.

• Tiene la facultad de presidir y convocar las juntas de propietarios, siendo responsabilidad del secretario-administrador el envío y redacción de dichas actas y convocatorias.

• Mediante su firma, debe incorporar su visto bueno a las actas y certificaciones de deuda que expide el secretario-administrador de la comunidad.

• Está facultado para requerir a los propietarios y ocupantes que realicen actividades prohibidas, molestas, dañosas, insalubres ó nocivas, el inmediato cese de las mismas. (LPH art 7.2)

Es importante saber, que el presidente no es una autoridad en la comunidad de propietarios, sino un representante de la misma, por lo que cualquier extralimitación en sus funciones está sujeta a las responsabilidades que de ello se deriven ante la junta.

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