Cambiar de administrador

A la hora de solicitarnos presupuesto para la gestión de una comunidad, es habitual que los propietarios nos digan: "Queremos cambiar de administrador, pero no sabemos qué tenemos que hacer"

Es una cuestión importante que merece ser explicada. En la gran mayoría de los casos, la comunidad no ha firmado con el administrador ningún contrato físico, sino que simplemente se le contrató mediante elección en una junta y su cargo se renueva cada año. En caso contrario, en el supuesto de haber firmado un contrato, habría que revisar la cláusula de permanencia y así conocer los derechos adquiridos por el administrador.

RENOVACIÓN ANUAL EN JUNTA ORDINARIA 

La Ley de Propiedad Horizontal, en su Art.13 establece el cargo de administrador como uno de los Órganos de Gobierno de la comunidad junto con la junta de propietarios, el presidente, y en su caso los vicepresidentes y el secretario (este último suele ser ejercido por el propio administrador)

La duración de todos los cargos es de un año, renovándose anualmente en la Junta Ordinaria de la comunidad.

Si el cargo de administrador no se ha sometido a votación, y en el punto del orden del día de "Renovación de cargos" sólo se han elegido a los nuevos presidente y vicepresidente, se considera renovada la figura del administrador, al no haber manifestado la junta oposición a la reelección.

REVOCACIÓN EN JUNTA EXTRAORDINARIA 

En caso de descontento ó pérdida de confianza en el administrador antes de finalizar la anualidad, es posible plantear su destitución en Junta Extraordinaria, pero es importante conocer que el administrador puede reclamar a la comunidad el importe de los meses restantes en concepto de indemnización.

La Junta Extraordinaria puede ser convocada por el presidente ó por un 25% de los propietarios y debe contener como Orden del Día el posible cambio de administrador.

Desde M&L Comunidades creemos necesaria la asistencia del secretario-administrador a dicha junta, ya que su cargo seguirá vigente hasta que se apruebe su destitución por mayoría de votos, debiéndo encargarse, por tanto, de la correcta citación de convocatoria a todos los comuneros y de la redacción y envío de ese último acta en caso de ser cesado.

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Las cuentas de la comunidad

Una de las funciones habituales del Administrador de Fincas es ocuparse de la contabilidad de la comunidad, para ello, con carácter previo a la celebración de la Junta, debe poner en conocimiento de los propietarios la liquidación de gastos e ingresos de la comunidad, el presupuesto y las cuotas previsibles para el nuevo ejercicio.

La información transmitida debe ser clara y concisa, fácilmente entendible por todos los propietarios sin necesidad de tener que apuntarse a ningún Máster de Economía. Pero también debe ser fácilmente contrastable y reflejar fielmente los movimientos bancarios habidos durante el año.

Cómo bien es sabido, cada maestrillo tiene su librillo, y por lo tanto cada administrador tiene su forma particular de presentar las cuentas. Desde nuestra experiencia, podemos asegurar que existen tendencias para todos los gustos, desde administradores que presentan más de 20 hojas de cuentas para una comunidad de pequeño tamaño, hasta administradores que en poco más de 10 líneas ya lo tienen solventado.

Cuando comenzamos a gestionar una comunidad, en M&L Comunidades revisamos toda la documentación entregada y rehacemos la contabilidad de uno ó dos años anteriores. Con el objetivo de transmitiros la importancia de exigir unas cuentas detalladas, en las que se informe de la fecha y concepto de cada cargo, podríamos citaros algunos ejemplos que nos hemos ido encontrando a lo largo de nuestra trayectoria.

¿Por qué no debes permitir cargos agrupados?

En muchas ocasiones nos encontramos con liquidaciones que simplemente presentan un resumen de gastos, dónde se agrupan todos los cargos por conceptos, es decir, la suma de las facturas de luz, suma de los cargos de limpieza, suma de las reparaciones habidas durante el año.., este sistema además de no permitir conocer toda la información necesaria, facilita el encubrimiento de errores.

No han sido pocas las veces que nos hemos encontrado gastos agrupados en conceptos a los que no se corresponden, bien por error ó bien con el objetivo de encubrir una gestión poco adecuada. 

Ejemplo de ello, puede ser la incorporación de vados con recargo (por no haber sido pagados a su debido tiempo) dentro de la suma total de los consumos eléctricos. Es imposible detectar este hecho, si no se comprueba cargo por cargo, ó disimular la subida excesiva del seguro, restando del pago anual las indemnizaciones pagadas a la comunidad. Facturas de reparaciones de fachadas incluidas en gastos generales, gravando a locales que, por estatutos, quedaban exentos de dicho pago, ó cargos sin justificación..etc.

Debes exigir siempre que la liquidación presentada, informe sobre la fecha en que se realizó el trabajo y la fecha en la que se pagó la factura, así como su importe individualizado, porque de esta forma podrás contrastar la información, saber a qué se corresponde, conocer si hay ó no variaciones mensuales, anuales, detectar errores.

Funciones del presidente de la comunidad

Una de las cuestiones que más inquieta a los propietarios de toda comunidad es saber qué tiene que hacer cuando le toca ser presidente.

Las labores pueden ser más complejas de lo que a priori pudiera parecer, por lo que siempre es conveniente apoyarse en la figura del administrador de fincas colegiado, quien actuando cómo profesional del sector, se encargará de ayudar en todo momento a la comunidad.

Desde M&L Comunidades os dejamos una selección de las cinco preguntas más habituales que solemos responder.

1. ¿Cómo se elige al presidente de una comunidad?

Según el Art. 13.2 de la LPH “el presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección ó subsidiariamente, mediante turno rotatorio ó sorteo.”

Es decir, el sistema de elección tiene prioridad frente al turno rotatorio ó sorteo. Si existen voluntarios para ejercer dicho cargo, la comunidad deberá votar y elegir mediante mayoría simple. Si ningún voluntario obtiene mayoría, deberá establecerse el turno rotatorio ó sorteo, siendo obligatoria la aceptación del cargo.

2. ¿Quién puede ser presidente? ¿Los morosos pueden ejercer dicho cargo? ¿Y las personas mayores de 70 años?

Es imprescindible que el presidente sea propietario de la comunidad, pudiendo llegar a ser nulos todos los acuerdos que se adopten bajo mandato de un nombramiento irregular.

Por Ley ningún propietario queda excluido de la obligatoriedad de ejercer el cargo, sin embargo, la junta puede decidir saltar el turno y aplicar el sistema de elección a favor de otro propietario.

3. ¿Durante cuánto tiempo tengo que ser presidente?

La duración del cargo, salvo que los estatutos de la comunidad prevean algo distinto, será por el plazo de un año, hasta la celebración de la siguiente Junta Ordinaria.

Si es voluntad de la persona continuar con el cargo y obtiene el consentimiento de la mayoría, nada impide que dicha persona siga ejerciendo de presidente consecutivamente.

4. ¿Está remunerado el cargo de presidente?

No, en principio se supone la gratuidad del cargo debido a su carácter obligatorio.

     5. ¿Cuáles son las funciones del presidente?

• El presidente es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad, tanto judicialmente cómo extrajudicialmente. Representa, por tanto, la voluntad de la junta y no sus propias voluntades, estando obligado a ejecutar los acuerdos que se aprueben en la misma.

• Tiene la facultad de presidir y convocar las juntas de propietarios, siendo responsabilidad del secretario-administrador el envío y redacción de dichas actas y convocatorias.

• Mediante su firma, debe incorporar su visto bueno a las actas y certificaciones de deuda que expide el secretario-administrador de la comunidad.

• Está facultado para requerir a los propietarios y ocupantes que realicen actividades prohibidas, molestas, dañosas, insalubres ó nocivas, el inmediato cese de las mismas. (LPH art 7.2)

Es importante saber, que el presidente no es una autoridad en la comunidad de propietarios, sino un representante de la misma, por lo que cualquier extralimitación en sus funciones está sujeta a las responsabilidades que de ello se deriven ante la junta.

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Congreso Nacional Administradores de Fincas Santander2015

Terminamos la jornada en el Palacio de Festivales de Santander asistiendo a la ponencia que da el pistoletazo de salida al Congreso Nacional de Administradores de Fincas